Как купить дом в Германии в ипотеку.

Ипотека, ипотека...

– У вас есть план, мистер Фикс?
– Конечно, мистер Фикс.
– А какой у вас план, мистер Фикс?
-Чуйский, мистер Фикс. ©

У нас был план. Мы хотели купить дом в Баварии. Или часть дома. Но, обязательно с собственным куском земли. Текущие проценты по ипотечным кредитам выглядели очень привлекательно, но чтобы взять ипотеку нам нужно было выполнить несколько условий. Иметь стабильный заработок, накопить денег на первоначальный взнос и очень желательно иметь постоянный вид на жительство. В декабре 2015 года звёзды сошлись, условия оказались выполнены, и мы приступили к действиям по поиску дома мечты.

Первым делом Анар позвонил в банк и спросил на какую сумму кредита мы можем рассчитывать. Банк ответил, что ипотека рассчитывается в зависимости от конкретного объекта, а примерную сумму можно прикинуть с помощью калькулятора на сайте. Вот скрин калькулятора от нашего банка.

Калькулятор кредитов от IngDiBa.
Калькулятор кредитов от IngDiBa.

Ежемесячно мы можем выплачивать максимум 1.100-1.200€ (Monatliche Rate). Собственных средств у нас было максимум 40.000€. По этим входным данным калькулятор показал что мы должны были вписаться в 400.000€. За такие деньги домиков в Мюнхене не продается. И по линии s-бана (городской электрички) не продаётся тоже. Пришлось расширять круг поиска. Нам нужен был городок из которого Анару было бы удобно ездить на работу. Причём не только на машине, но и на общественном транспорте. В городке должны быть садики, школы, магазины, спортцентры и прочие блага цивилизации.

Искали просто. Загрузили гугл мапс. Отметили адрес офиса. Искали населенные пункты в радиусе 60-70 км, и спрашивали гугл, сколько по времени займет дорога на машине и на транспорте.

Карта для поиска подходящего города.
Карта для поиска подходящего города.

Вот этот же участок на тепловой карте цен на дома.

Карта распределения цен на дома.
Карта распределения цен на дома.

Бухлое подошло идеально сразу. По параметрам и по стоимости жилья. Название особенно радовало слух.  В городке порядка 13.000 населения, есть школы, новая гимназия и небольшой аквапарк. Поезда на Мюнхен ходят каждые 30 минут и прямой автобан приводит практически к самому офису. Гугл обещает что в отсутствие пробок дорога до работы на машине будет занимать честных 45 минут (насколько получится избегать пробок проверим после переезда).

При первом поиске на сайте недвижимости взгляд зацепился за аккуратный строящийся дом с оранжевой крышей и подходящей ценой.

Вот этот дом. Точнее – полдома.

Фото из объявления о продаже.
Фото из объявления о продаже.

Мы месяца два раскачивались и изучали предложения, а объявление с этим домиком то появлялось, то пропадало. Когда мы в конце января созрели и договорились о просмотре, оказалось что одна половина дома ещё вроде как свободна, но есть претенденты, которые вроде как уже покупают, но еще ждут ответа от банка по поводу ипотеки. Прям по Шрёдингеру. Им банк отказал. Наш запрос на кредит был одобрен. Дом достался нам. Сюрпризом оказалось, что вторую половину купила русскоговорящая семья с двумя детьми, близких по возрасту нашим.

Стоимость половины дома составила 387.000€. Из них 367.000€ – это непосредственно цена половины дома, а 20.000€ сверху – это законом установленные выплаты нотариусу и занесение в кадастр (7.000€) и Grunderwerbsteuer (налог на передачу в собственность 13.000€).  Кредит нам выдали на 350.000€ на 35 лет под 1,56 % годовых. Сумма собственного капитала 37.000€, ежемесячная выплата составляет 1.105€. Также есть возможность раз в год вносить 12.500€ в счёт погашения основного долга.

Немного про то, как устроена ипотека. Кредит рассчитывается на 35 лет. Но договор с текущей процентной ставкой подписывается на десять лет. Через десять лет мы имеем право или разово выплатить оставшуюся сумму долга, или перезаключить договор на новых условиях. На наш вопрос, имеем ли мы право по истечении десяти лет поменять банк, представитель банка, двухметровый дядька с улыбкой доктора Ливси, ответил: “К сожалению, да. Это закреплено законодательно. Но, если вы будете примерными плательщиками, наш банк очень постарается вас заинтересовать, чтобы вы от нас не ушли.”
Примерно прикинуть возможные варианты кредита по Германии можно на сайте immobilienscout24.de. Выбираешь понравившийся дом, и жмешь на ссылку “Monatliche Rate berechnen”.

Пример описания дома с сайта Immobilienscout24.de.
Пример описания дома с сайта Immobilienscout24.de.

Открывается следующее окно, где расписаны все дополнительные платежи по этому объекту.

Пример расчета ипотеки с выплатой в тело кредита 2%.
Пример расчета ипотеки с выплатой в тело кредита 2%.

На этом скриншоте можно увидеть пункт Tilgungsrate (2%). Это величина выплат в тело кредита, или другими словами погашение основного долга. Чем она больше, тем быстрее вы выплатите кредит. Повышение этого процента всего на один пункт  увеличивает ежемесячную выплату на 330€, в результате чего долг за 10 лет уменьшается на 43.000€. Это хорошо заметно в пункте “Долг через 10 лет”, если сравнить верхний скриншот и тот который ниже.

Пример расчета ипотеки с выплатой в тело кредита 3%.
Пример расчета ипотеки с выплатой в тело кредита 3%.

При нажатии ссылки “jetzt prüfen”появляется таблица примерных выплат по годам, с расчетом остатка.

Пример выплат по годам.
Пример выплат по годам.

Всё это примерные расчеты, но они сильно приближены к существующим ставкам.

Отдельно хотелось бы заострить внимание на существовании KfW-кредитов. Это программы льготных субсидий, для людей строящих современное энергоэффективное жилье. Или же реконструирующих свое старое жилье в соответствии с современными требованиями к энергопотреблению. В рамках этих программ, в зависимости от класса энергоэффективности здания, человек может получить до 50.000€ на 35 лет под 0,8% – 1.8% годовых. Также есть КфВ программа для тех, кто покупает жилье для собственного проживания, а не для инвестиций. Прелесть в том что эти программы можно комбинировать. В нашем случае, наш кредит состоит из трёх частей. Основной кредит от банка  250.000€ + KfW 124 Wohneigentumsprogramm 50.000€ (для собственного проживания) + KfW 153 Energienziffient Bauen 50.000€ (как строящие энергоэффективный дом). Ежемесячная выплата в 1.105€ состоит из трех частей также 775€+158€+172€. При желании, по истечении десяти лет, мы можем погасить один из этих кредитов, а дальше выплачивать только основной кредит.

Штрафные санкции. Если мы вдруг перестанем платить по кредиту в течении 6 месяцев, банк имеет право начать процедуру продажи дома. Мы, как граждане Беларуси, даже подписывали специальный пункт о том что банк имеет на это право, если мы уедем и перестанем выходить на связь. Если остаток долга, плюс штрафные выплаты меньше цены продажи – остаток выплатится нам. Но чтобы довести до подобной ситуации – надо очень постараться. Потому что в случае финансовых трудностей с банком можно договориться на выплату только процентов, или реструктуризации кредита.

Выбор банка. Банков предлагающих кредиты здесь великое множество. И, чтобы облегчить себе задачу, мы воспользовались услугами конторы под названием Interhyp. Это финансовые консультанты, которые взаимодействуют с 400-ми банками Германии, и выбирают для тебя лучшее предложение по кредиту. Для заявителя это не стоит ничего. Плату Интерхип берет с банка, если договор по кредиту был успешно подписан.

Алгоритм наших действий. Действовали мы следующим образом. Утром 22 января посмотрели дом и решили, что хотим его купить. К обеду того же дня связались с Интерхипом и нам назначили приём через четыре дня. Как назло, именно в эту неделю Анару нужно было уехать в Минск, а я осталась связным. В офисе Интерхипа у меня взяли копии наших финансовых документов и описаний дома, заполнили анкету с нашими пожеланиями по выплатам, и сказали ждать. К обеду следующего дня пришел е-мэйл с первым предложением от банка IngDiBa. Это был вариант 2,22% годовых, ежемесячная выплата 1.200€ и свой капитал 30.000€. К вечеру поступило второе предложение от HyppoVereinsbank: 1.56% годовых, выплаты 1.100€, свой капитал 37.000€. Мы выбрали второй вариант и отправили в Интерхип подтверждение. Эти предложения были предварительными, и не гарантировали того что нам однозначно выдадут этот кредит. Банку нужно было время на подробное рассмотрение наших документов и оценку приобретаемого объекта. В течение следующих нескольких дней мы переписывались с Интерхипом и посылали им недостающие, запрашиваемые банком бумаги. На этом этапе мне пришлось напрячь все свои познания в немецком, потому что пришлось переводить и заполнять документы, анкеты, запросы и иногда общаться голосом по телефону. Мишане на тот момент было три месяца, он практически все время сидел на руках, и, если бы не приехавшая на неделю мама, мне бы пришлось особенно тяжело. Через неделю от банка пришел ответ, что наш кредит одобрен, и мы выдохнули.

Следующими этапами надо было подписать договор с банком, и после этого, не позже чем через две недели оформить сделку у нотариуса. Эти две недели – это законодательно утвержденный срок для защиты прав потребителей. В течение этого срока мы имели право отказаться от кредита без штрафных санкций и без объяснения причин. Тот же двухнедельный срок есть и в случае с договором купли-продажи. Дату сделки у нотариуса можно назначить не раньше, чем через две недели после получения от него текста договора. Да, звучит немного запутанно, но для наглядности можно нарисовать следующую картинку:

График подписи договоров.
График подписи договоров.

Идея в том, что эти два срока (с банком, и с нотариусом) должны пересекаться. Если после подписи договора с банком что-то пойдет не так (продавец откажется от сделки, или нотариус заболеет, или еще какой форс-мажор), то остаётся возможность безболезненно расторгнуть договор с банком без каких-либо финансовых последствий. Казалось бы к чему эти сложности и запутанности с двухнедельным сроком “на чтение договора”, однако определенная логика защиты потребителей есть – если вы с продавцом назначили прием у нотариуса, то другой покупатель вас уже не “обскачет”, т.к. закон един для всех, и ускорить покупку возможности нет (по-крайней мере законно).

Мы получили текст, согласовали даты подписания договоров и стали ждать заветной даты. Но, вдруг, за два дня до подписания договора с банком и за неделю до похода к нотариусу, от нотариуса пришло требование, что мы обязаны иметь переведённую на русский копию договора. Это требование появилось т.к. всплыло что мы собираемся прийти с переводчиком. Ну как “всплыло”, об этом мы писали еще за пару недель до, но видимо нотариус был “не совсем внимателен”. И только после того как они получат перевод, они могут начать отсчёт двухнедельного срока. Мы пытались возразить, что с нами будет присяжный переводчик, что мы уже самостоятельно прочитали и перевели договор, и вообще из-за их требования может сорваться предложение от банка. Но, нотариус был непреклонен. В тот момент мы  уже думали, что купить именно этот дом нам не удастся. Предложение от банка истекало через два дня. Переводчику для перевода требовались сутки. Жена продавца, которая обязана была присутствовать у нотариуса, должна была в нужные даты уехать на несколько дней. Но, после напряженного дня переговоров по телефону и е-мэйлу, банк согласился продлить условия и нам удалось переназначить все даты. И вот 14 марта 2016 года мы подписали договор купли-продажи у нотариуса города Бухлое. Процесс подписания договора – это тоже то ещё развлечение. По закону нотариус обязан прочитать нам вслух каждый пункт договора и убедится, что мы его поняли. Так и читали по очереди, нотариус, а за ним наша переводчица. Это заняло три часа. Особенно громко по этому поводу возмущался Михаил. Тем слаще был момент окончательного подписания бумаг.

В доме ещё идут отделочные работы. Вся отделка, такая как плитка на полу и стенах, ламинат, двери, сантехника, тротуарная плитка и гараж входят в стоимость дома. К середине мая мы должны будем принять дом и переселиться. Дом обещают энергоэффективным с отоплением теплым полом и с системой рекуперации воздуха. Также в нашу собственность перешёл участок размером три сотки.

И вот наши радостные выпрыгивания на фоне дома в день подписания договора.

Юююхууу!
Юююхууу!

 

Как купить дом в Германии в ипотеку.: 93 комментария

    1. На каком-то белорусском домене, на далеком московском хостинге лежит какая-то фотография (неизвестно откуда скачанная) какого-то человека режущего листы с чем-то похожим на деньги? )
      (даже если не поймут и захотят проверить, при любом раскладе — ни один закон не нарушен)

  1. мне так нравится тебя читать, Вика! так много нового и интересного)) дом вряд ли соберусь покупать, но про кредит было узнать познавательно 🙂 а фото Анарчика просто супер супер класс!! надеюсь мы таки когда нить до Баварии докатимся

  2. Тепла, счастья и благополучия в новом доме!
    Если мы будем в ваших краях, то нескромно хочу надеяться, что у вас найдётся площадь для 4-х горизонтальных тел 🙂

    1. Спасибо за поздравление и рады, что пост понравился. Мы действительно старались сделать пост максимально информативным. Потому что обычно люди не любят называть точные суммы. Боятся наверное. А ищешь то обычно именно конкретные цифры. Так что решайтесь и удачи вам в покупке. 🙂
      P.S. мы тоже сегодня гуляли в вестпарке. 🙂

      1. Еще очень хочу спросить: какие аргументы были за покупку своего дома, а не снимать например.
        Особенно меня интересует финансовый вопрос 🙂
        Если снимать такой же дом, какие будут платежи?
        Сколько будет стоить вывоз мусора и прочий коммунал?
        Есть ли какие-то страховки на случай потери работы/здоровья и соответсвенно невозможности платить и сколько они могут стоить?
        Ежемесячный платеж в 1100, это как раз как мы платим за аренду (холодную) в пригороде Мюнхена (Карлсфельд).

        1. Основной аргумент, чтобы не снимать – не отдавать кучу денег в никуда. И жить в собственном доме. Да, честно говоря для нас даже вопроса не возникало, что лучше. Съем это была вынужденая мера на первое время. И дом мы купили при первой же возможности.
          Мы тоже платим 1100 за съем. Только это уже варм.
          Коммунальные платежи за дом нам обещали не больше 300 евро. Типа, дом должен потреблять мало энергии и всё такое. Но это всё проверим уже когда переселимся и заключим все договора на обслуживание и оформим все страховки. Обязательно напишем об этом к осени. 🙂
          А, ну и как вариант можно применить методику банка, для расчётов этих платежей. Нам, при выдаче кредита считали, что мы будем тратить на обслуживание по 3 евро за квадрат жилой площади. Она в доме 128 квадратных метров. То есть 384 евро. 🙂
          Страховка на дом – это обязательное условие. Он уже застрахован застройщиком, когда переймём страховку, оценим сумму, может поменяем фирму.
          А страховку жизни или случай потери работоспособности тоже думаем оформить в ближайшее время. Хотя этого банк не требовал.

          1. Страховка
            Странно, что банк страховку не требовал, обычно обкладывают страховками любые кредиты. Знакомый товарищ вроде бы и не одну платит за свою ипотеку. Обычно это может ещё около двух сотен съедать.
            Но поселиться с русскоговорящей семьёй! с детьми! В Бухлоэ))) нужно иметь редкостную удачу!!!!!!
            Поздравляю!!!!

            1. Да мы сами удивились, что страховка жизни не обязательна. В контракте написано, что дом должен быть обязательно застрахован. Про людей такого пункта нет.
              И, кстати, там через улицу идёт активная стройка. Может и вам в местечко с чудесным названием перебраться. 🙂

    1. Да, 60 км – это не мало. Но с другой стороны, это час на общественном транспорте. А час посидеть в поезде с книгой, смартфоном или ноутом. Чтобы тебя никто не дёргал. Для родителя двоих маленьких детей – это скорее бонус. 🙂 Но, пока это теория. Переселимся, проверим на практике. 🙂 И, как сказала одна моя подруга, вы и в Баварии нашли свои Колодищи.

    1. А вообще, Ivan Terentev, представь себе газетную заметку от 2040 года. На немецком. ” Сегодня на второй срок была выбрана на должность мэра города Бухлое, Ибрагимова Виктория. Её успеху у избирателей даже не мешает тот факт, что она до сих пор путается с артиклями при разговоре.”

  3. Здравствуйте!

    Спасибо за интересную статью.
    Мы с женой в прошлом году посещали Бухлое чтобы посмотреть подойдет ли нам город.
    Для нас, детей асфальта, показалось что город слишком маленький. Единственный парк размером не дотягивает до размеров футбольного поля. Хотя может я плохо смотрел и в городе есть другие парки и развлечения?

    1. Ну а мы — люди сельские (хоть я и родился и вырос в столице, но с 2009 по 2013 жили в собственном коттедже загородом). Нам наоборот — поменьше асфальта 😉

      А что до развлечений — что, зря мы что ли целый сайт забабахали? 😉
      См. http://buchloe.by

      Freizeit- und Sportanlagen
      Im Südosten von Buchloe befinden sich ein Tennisplatz, eine Squashhalle, eine Eissporthalle, ein Hallenbad und ein Freibad. Diese Einrichtungen liegen direkt an den Schulen bzw. in deren unmittelbarer Umgebung. Des Weiteren besitzt Buchloe ein Fußballstadion, mehrere Bolzplätze, drei Fitnessstudios, eine Schießstätte, ein Jugendzentrum und eine Bücherei

  4. Здравствйте,

    А подскажите, пожалуйста, как обстоит дело с моментом начала выплат, когда строительство или какие-то работы еще не завершили. Допустим вы подписали все договоры и приобрели этот дом, можно ли начать выплачивать ипотеку с момента заселения? Иначе получится (грубо говоря) 1500 за аренду квартиры (где вы проживаете сейчас в ожидании, когда работы в доме завершат) + 1500 за выплату ипотеки (за еще строящийся дом), что уже является суммой которую не все потянут.

    И второй вопрос, касающийся той же проблемы. Обычно в договорах аренды недвижимости указывается срок уведомления в 3 месяца, то есть вы не можете сказать вашему арендодателю, что вы купили дом и уехать на следующий день из снимаемой квартиры в свое жилье. Не получится ли так, что купив дом – эти три месяца вам придется опять же платить 1500 за аренду квартиры + 1500 за ипотеку?

    Заранее спасибо за ответы!

    1. Насколько я поняла, сроки начала выплат по ипотеке можно и нужно обговаривать при заключении договора. У нас спрашивали наши пожелания по выплатам. Также на одном из банковских сайтов я читала, что отсрочка может быть до года.

      У нас, к примеру, сдача дома в середине мая, а первая выплата будет в конце апреля. Но в течение года, та часть кредита, что относится к КФВ, будет меньше и первый год за неё мы будем платить только проценты. Хозяина квартиры мы предупредили за 3 месяца и уже нашли новых квартирантов. Но всё равно у нас получится полмесяца пересечения выплат. Мы из-за этого решили сильно не заморачиваться и внесли эти траты в бюджет. Подозреваю, при желании этого можно было избежать.

        1. Да, однозначно большая сумма будет списываться на переезд. Это переезд за пределы города. Насколько помним, там 1300 освобождается от налогов независимо от наличия чеков. Ну и будем записывать в декларацию всё что сможем вспомнить.

  5. А вы не знаете почему более короткий Zinsbindung снижает коммисию банку? Поидее в конце срока будет пересмотр ставки и она уж точно вверх не должна идти, ведь можно и в другой банк уйти. Зачем тогда брать 15 лет (или 10)?

    1. Ох, эти вопросы не к нам. Мы можем только рассуждать на тему и предполагать. Это нужен человек с образованием в области финансов и банковского дела. Чтобы разъяснил нюансы. 🙂

  6. Добрый день, хотел поинтересоваться, как вы добираетесь на работу? не устали еще? ведь даже на машине далековато и долго. и затратно, даже если возвращается часть денег после декларации, все равно ж долго. а если вдвоем так еще и две машины надо. Мы тоже с женой ищем дом, пока только доступны там дома далеко от Мюнхена, голова идет кругом от цен и смущает большое расстояние. Спасибо

    1. Я изначально планировал ездить на машине, и рассматривал поезд как форс-мажорный вариант.
      Но как-то все обернулось что поезд стал основным вариантом 😉
      Схема следующая: купил два велика. Один в Бухлое, второй в Мюнхене. Для езды от дома/работы до вокзала. Купил ноут — для «коротания времени» в поезде.
      Итого поездом/велосипедами уходит 1:15 на дорогу в одну сторону. Но плюс в том что пока я в поезде — могу кодить для себя.
      Машиной уходило бы 45-60 минут.
      Вобщем пока что норм 🙂

      1. Ну в принципе вариант. только вот когда дождь/снег/мороз – то сильно на велике не поездишь. А как дети? например музыкалки, всякие секции, это в Бухлом есть? Было бы просто замечательно если бы вы могли запостить где-то если вдруг увидите строящиеся дома ). Потому что не всегда они выставляются на immobilienscout24. Спасибо

        1. Дождь/снег/мороз – не проблема. По-крайней мере для меня.
          Я последние три года только на велике и ездил на работу – круглый год. В рюкзаке всегда валяется вело-дождевик.
          В крайнем случае, раз пять в году, когда погода совсем не будет позволять – можно и на машине (либо прямо до работы, либо до вокзала).

          По поводу строящихся домов – у нас в посёлке за последние два года две улицы застроили новыми домами. Но местные сказали что власти пока что не планируют продавать следующую порцию участков, по-крайней мере ближайшие пару-тройку лет – чтобы не обрушивать цену на землю.

    2. А, да, забыл про стоимость жизни на расстоянии.
      Месячный проездной на поезд/s-бан до центрального вокзала Мюнхена стоит 248€. Если брать годовой — то скидка до 9.5 месячной цены. Т.е. мне годовой обошелся чуть больше 2300€
      Цена билета на одну поездку— 13€. Т.е. если нет проездного, и нужно сгонять в город — имеет смысл покупать баварский билет (23€ на целый день на все виды транспорта, +5€ за каждого дополнительного пассажира).
      Кстати, с годовым/месячным проездным по субботам можно бесплатно брать с собой одного взрослого и до трех детей младше 14 лет.

      Ну а если кататься на машине, то надо считать топливо, масло, шины… Там приблизительно также получается (если одному ездить) 😉

Добавить комментарий